Être propriétaire et louer son bien immobilier ne correspond pas toujours à l'image idéalisée de prime abord. Il arrive souvent que le locataire, du fait de raisons professionnelles ou personnelles, se retrouve dans l'incapacité d'assurer le paiement des loyers ou refuse de régler un loyer impayé mettant en danger financier le propriétaire qui compte sur ce revenu mensuel. Quels sont les possibilités judiciaires pour récupérer les montants dus ?
Le commandement de payer, un recours face aux loyers impayés
Cette action met en œuvre l'intervention d'un huissier de justice. Elle s'effectue lorsque les démarches auprès du garant ou d'Action Logement n'ont pas abouti à une solution satisfaisante pour les deux parties. Le commandement de payer recense le bilan exact des loyers qui n'ont pas été versés, assorti d'un délai de paiement limite de deux mois à compter du jour signifié par l'huissier. En cas de non-respect de la date d'échéance, le propriétaire est alors libre d'intenter une procédure d'expulsion du locataire auprès de la justice, selon la clause résolutoire prévue dans le contrat. Il faut comprendre que cet acte juridique entraîne un coût, destiné à rémunérer l'huissier et à prendre en charge les frais de dossiers. Il s'agit donc d'une solution à envisager lorsque plusieurs loyers sont dus par le locataire, ou qu'il y a eu des précédents difficiles à tempérer.
Faire appel à un conciliateur de justice pour régler les litiges
Lorsque le dialogue est possible entre le locataire et le propriétaire, ces deux personnes peuvent d'un commun accord se rendre devant le conciliateur de justice, afin de trouver une solution à l'amiable. Ce professionnel intervient dans diverses situations de litiges qui opposent des particuliers et/ou des professionnels, comme pour les querelles de voisinage ou pour les malfaçons de travaux. Dans le cas d'un recours pour une situation de loyers dus, le conciliateur tente de mettre en place une solution arrangeante pour le propriétaire, qui ne place pas le locataire dans une impasse financière. Les deux parties peuvent ainsi convenir d'un échelonnement des remboursements, d'une annulation d'une partie de la dette contre travaux, d'une remise de dettes partielle en fonction de l'assurance souscrite, etc. L'avantage de cette solution réside dans son coût, qui est gratuit. La réussite des discussions repose sur le bon-vouloir de chacun des participants, épaulés par le professionnel judiciaire nommé. À noter, le recours au conciliateur peut s'effectuer même si le juge a déjà été saisi de l'affaire. Si le dossier se règle à l'amiable, l'action en justice sera ainsi interrompue.
L'expulsion, une solution judiciaire radicale aux loyers impayés
Si le locataire ne répond pas aux appels téléphoniques, ne rembourse pas ses dettes et ignore le commandement de payer, le propriétaire peut engager une action en justice pour demander l'expulsion du ou des résident(s). C'est le Tribunal d'instance qui reçoit la demande et en examine les caractéristiques. La caution du locataire, si elle existe, est solidaire de la sanction financière émise à l'encontre du débiteur pour les impayés. La résiliation du bail s'effectue soit automatiquement, si le bail comporte la clause résolutoire, soit après examen de la situation par le juge pour la résiliation judiciaire. Ce dernier peut aussi accorder un délai de paiement supplémentaire aux deux mois prévus, si le locataire peut régler ses dettes. Dans le cas où toutes les procédures échouent, l'expulsion intervient à la charge d'un huissier, en-dehors de la période de trêve hivernale (entre novembre et mars). Le locataire endetté est expulsé du logement, soit de son bon vouloir, soit avec intervention des forces de l'ordre.
