Les vices cachés sont des vices cachés qui existent avant la vente mais dont l'acheteur n'avait pas connaissance au moment du transfert de propriété. Nous allons vous expliquer les tenants et les aboutissants du cadre juridique en France concertant cette question, et que peut faire un acheteur face à cette situation.
Introduction aux vices cachés
Les règles de Vices cachés en France offrent une protection légale à un acheteur contre un vendeur qui peut ne pas avoir divulgué des informations importantes sur l'état du bien acheté.
Ce type de défaut doit affecter l'utilisation anticipée du bâtiment à un point tel que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou aurait payé un prix inférieur pour en tenir compte. Cependant, si le bien était destiné à une utilisation inhabituelle, dont le vendeur n'avait pas été informé, ce dernier ne serait pas tenu pour responsable. La protection ne s'appliquerait pas non plus lorsqu'il peut être démontré que le vendeur a informé l'acheteur du défaut au moment de la vente. Le vendeur peut être protégé en insérant une clause dans le contrat indiquant clairement que l'acheteur a été informé du défaut et en accepte la pleine connaissance et responsabilité.
La clause générale des contrats stipulant que le bien est vendu « tel quel » (en l'état) et exonérant le vendeur de toute responsabilité pour vices cachés, ne tiendrait pas nécessairement, notamment si sa mauvaise foi est établie.
Quand un défaut est-il considéré comme un vice caché ?
Un défaut serait considéré comme latent ou un vice caché si un acheteur non professionnel, ayant soigneusement inspecté l'immeuble dans la mesure normalement démontrée par un profane, en avait raisonnablement et légitimement ignoré au moment de la vente. Les tribunaux estiment qu'un acheteur aurait dû faire preuve d'une certaine vigilance lors de la visualisation et qu'un vendeur ne serait pas responsable des vices qui auraient dû être apparents à l'acheteur sans l'avis d'un expert supplémentaire.
Alors, quels sont les recours dont dispose un acheteur qui découvre un vice caché après la vente ?
Un acheteur peut choisir de réclamer le remboursement du prix de vente majoré des dommages ou de conserver la propriété et de réclamer une somme appropriée en réduction du prix de vente. Les tribunaux nommeraient des experts pour évaluer une telle somme.
Un délai pour intenter une action s'applique cependant. Lorsqu'un vice est découvert, l'article 1648 du code civil français permet à l'acheteur d'intenter une action en justice jusqu'à deux ans à compter de la date de découverte, une action rapide est donc nécessaire.
La décision concernant les vices cachés ou apparents peut être à la discrétion des tribunaux. Les défauts qui ont été précédemment considérés comme des vices cachés sont variés, par exemple des fissures dans les murs extérieurs cachés par des vignes, ou dans les murs intérieurs cachés par un papier peint épais, la validité du permis de construire lorsqu'un avis d'interruption des travaux a été signifié au vendeur, ou humide / absence de couche étanche à l'humidité qui n'était visible pour un acheteur qu'une fois le revêtement de sol soulevé.
Ainsi, lors de l'inspection d'une propriété, rappelez-vous du vieil adage « l'acheteur se méfie » - soyez vigilant et peut-être nommer un expert immobilier pour jeter un œil professionnel sur l'endroit avant de vous engager. Bien que l'on puisse vous dire que les enquêtes ne sont pas menées en France, on y trouve un certain nombre d'enquêteurs.
