Lors d’un achat d’un bien immobilier, un avant-contrat est souvent établi entre le vendeur et l’acquéreur ; ce qu’on qualifie de compromis de vente. En quoi celui-ci consiste-t-il ? Généralement, il s’agit d’une promesse de vente par laquelle, les deux parties conviennent de faire affaire à un moment précis et à un prix bien déterminé. Selon la loi, un compromis de vente se qualifie comme étant un contrat synallagmatique de vente ; ce qui implique que le vendeur, tout comme l’acheteur, sont tenus par des engagements et des obligations. Mais aussi, ils y jouissent de quelques droits bien précis, l’un tout comme l’autre. Cependant, il arrive dès fois que l’une des parties au contrat change d’avis et ne désire plus vendre ou acheter ledit bien immobilier, objet du contrat. Alors, qu’est-ce qui pourrait bien se passer dans de telle circonstance ? Serait-il possible de résilier un compromis de vente ? Et de quelle manière ?
La possibilité de résiliation d’un compromis de vente
Un compromis de vente s’apparente comme étant un vrai contrat, qui engendre obligations et droits. En déposant sa signature sur le document, le vendeur fait une promesse à l’acheteur de lui vendre son bien immobilier et de ne plus conclure un autre accord d’achat avec d’autres éventuels acquéreurs. De son côté, l’acheteur s’engage à prendre le bien immobilier moyennant la somme convenue au moment prévu par le compromis. D’ailleurs, un contrat synallagmatique de vente a la même valeur que l’acte de vente lui-même. Par conséquent, c’est un acte irrévocable. Une fois conclu, la vente est déjà considérée comme étant aboutie. Autrement, il n’est plus possible de changer d’avis après un compromis de vente. De plus que ce pré-contrat doit faire l’objet d’un enregistrement auprès d’une autorité publique compétente, pour avoir une plus grande force probante. Ainsi, si éventuellement, l’une des parties en cause décide de rétracter, l’autre partie lésée a tout à fait le droit de le traîner en justice en vue de la réparation des préjudices subis. Mais encore, le tribunal peut entièrement exiger la réalisation forcée de la vente ; pour que celle-ci soit définitive. En outre, il s’avère que, dans certains cas, il serait possible de résilier le compromis de vente. Cette annulation repose, bien sûr, sur de nombreuses conditions et elle n’est en aucun cas sans risques, financièrement comme légalement.
Le droit de rétraction de l’acheteur
Même étant tenu par une telle promesse de vente, l’acheteur dispose d’un droit de rétractation. Une loi relative à la vente immobilière décrit minutieusement la procédure allouée à cette rétractation, dont les conditions y afférentes. Ainsi, pour pouvoir user de ce droit, l’acheteur doit avant tout ne pas être un professionnel. Ce qui signifie que les entreprises, sociétés et les raisons sociales, œuvrant ou non dans l’univers de l’immobilier, ne sont pas élues pour en bénéficier. Mais pour que la rétractation soit valide et légale, l’acquéreur doit l’exprimer dans un délai précis suite à la conclusion du compromis. Auparavant, la prescription a été de 7 jours suivant la date de conclusion de l’avant-contrat ; mais depuis l’application de la loi Macron en Août 2015, elle s’est vue prolongée de 10 jours. Ce qui veut dire que dans les 10 jours ouvrables qui suivent la formalité de la promesse de vente, l’acheteur doit faire parvenir au vendeur son initiative de rétracter en recommandée avec accusé de réception. Dépassé celui-ci, aucun acte de résiliation ne pourra plus être reçu. Bien sûr, il n’est pas obligé d’expliquer son changement d’avis ni de motiver sa lettre, tant que la décision de mettre fin au compromis soit bien claire et précise. Et plus important encore, l’acheteur n’est tenu à aucune obligation d’indemnisation à l’égard du vendeur. Si une personne ressente le besoin de changer d’avis après un compromis de vente ; elle devrait juste le faire selon les règles.
La non-réalisation de la condition suspensive
A part le fait de changer d’avis après un compromis de vente, il faut savoir que cette promesse de vente pourrait aussi se voir résilier si elle a été convenue conditionnement. Comment cela ? Lors de sa conclusion, les parties contractantes ont convenu une ou plusieurs conditions ; dont la réalisation rendrait définitive la vente. Ainsi, si jamais, elle ne se matérialise pas, le compromis de vente, en tant que contrat, sera d’office caduc et tombera en annulation. C’est ce qu’on entend par condition suspensive. Légalement, on peut catégoriser ces conditions en trois points essentiels, à savoir le non-aboutissement d’un prêt financier de l’acheteur, la non-existence d’une servitude et l’insuffisance d’inscription hypothécaire, essentielle lors d’une mise en vente d’un bien immobilier. Alors si l’une de ces situations se présente et qu’elle a bien été précisée dans le contrat, la promesse de vente est annulée ; et ceci, sans que l’une ou l’autre partie ait à indemniser l’autre.
Les effets de la rétractation
Vous vous demandez ce qui va se passer une fois la rétractation approuvée ? Les effets de cet acte sont, en effet, plusieurs ; dont le principal est l’annulation en entier du compromis de vente. Ce dernier est censé n’avoir jamais existé. Toutes les parties liées par le contrat retrouvent ainsi leurs libertés, vendeur ou acquéreur. Ce qui implique que l’acheteur n’est plus tenu de débourser la somme convenue pour le bien en question. Il est entièrement libre d’exprimer son intérêt pour une éventualité de biens qui lui plaît. Quant au vendeur, il a pleinement le droit d’entamer de nouvelles discussions de vente avec d’autres clients, voire de conclure de nouveaux compromis de vente. Vis-à-vis des tiers, le bien immobilier est de nouveau remis sur le marché, avec accord du vendeur ou du propriétaire, pour qu’ils puissent suivre la procédure en vue de son acquisition. Et s’agissant de la caution ou d’une possibilité de garantie d’immobilisation versée par le présumé acquéreur au vendeur, tout ceci lui sera remis ; sauf si la rétractation ne s’est pas accomplie durant la durée légale ou en ignorant les autres critères y afférant. Ce qui amène à dire qu’il est faisable de changer d’avis après un compromis de vente, dans le respect des normes.
