Si vous déménagez en France et que vous êtes tenté d'y acheter une maison, vous vous demandez peut-être à quel point il est difficile ou coûteux d'obtenir un prêt hypothécaire français. Ce guide explique tout ce que vous devez savoir avant d'acheter la propriété française de vos rêves.
Devriez-vous acheter une propriété en France ?
Le marché immobilier français est l'un des principaux marchés immobiliers performants en Europe. Avec des taux hypothécaires bas, il est facile de voir l'attrait pour les acheteurs expatriés.
Les données du Groupe Crédit Agricole ont montré que les volumes de ventes ont légèrement baissé en 2018, même si les augmentations des prix des logements étaient encore importantes dans certaines zones. Par exemple, les prix globaux en France ont augmenté de 1,73%, mais ils ont augmenté de près de 7% à Paris.
Selon la Banque De France, le taux moyen d'un nouveau crédit immobilier n'était que de 1,49% en décembre 2018. C'est une baisse de 0,12% sur un an, et le plus bas niveau enregistré depuis près de 16 ans.
Cependant, les frais de transaction immobilière représentent environ 10 à 15% du prix d'achat. L'impôt sur les plus-values s'applique si vous vendez la propriété (un total d'environ 35 à 40%).
Ces facteurs sont particulièrement importants pour ceux qui prévoient des séjours de moins de 5 ans : il pourrait ne pas être possible de compenser les coûts en peu de temps.
Combien pouvez-vous emprunter en France ?
Les banques françaises sont tout aussi désireuses de souscrire des hypothèques pour les acheteurs étrangers que les ressortissants français. L'hypothèque typiquement française permet à un acheteur d'emprunter entre 70 et 80% de la valeur d'une propriété. Certains courtiers hypothécaires français se limitent à 50% seulement pour les ressortissants de pays tiers.
Une particularité des prêts hypothécaires français est l'exigence légale selon laquelle l'intégralité de votre passif - y compris les loyers, les hypothèques et autres dépenses courantes - ne doit pas dépasser 30% du revenu net de votre ménage.
Si le montant total de vos versements hypothécaires est supérieur à 30% des revenus de votre ménage, les banques françaises ne peuvent pas accorder de crédit supplémentaire.
Ainsi, le montant que vous pouvez emprunter en France est limité à la fois par la valeur du bien et par vos revenus. Si vous avez plus de 65 ans, les banques n'incluent pas les revenus d'activité : seuls les revenus passifs ou les prestations de retraite sont pris en compte.
Frais d'obtention d'un prêt hypothécaire français
Les prêteurs français facturent généralement des frais de dossier, qui peuvent être fixes ou un pourcentage de l'hypothèque. Les frais administratifs associés à la mise en place d'un prêt hypothécaire français sont les suivants :
- 1% de frais de montage / montage, avec un minimum de 350 € (plus TVA). Cela peut varier, il y a donc une chance que votre courtier en hypothèques puisse le négocier.
- Les prêteurs peuvent exiger une enquête d'évaluation, qui coûte généralement 250 €.
- Les frais de notaire peuvent totaliser environ 6 à 8% pour une propriété d'occasion et 3 à 5% pour une nouvelle construction ou des propriétés de moins de cinq ans. Les frais de notaire sont fixés par la loi pour de nombreux aspects de la transaction immobilière.
Règles hypothécaires pour les acheteurs étrangers
Si les banques françaises accordent des crédits aux acheteurs étrangers, elles peuvent avoir des exigences supplémentaires.
Afin d'obtenir les meilleurs taux d'intérêt hypothécaires français, les prêteurs hypothécaires français peuvent demander aux non-résidents d'ouvrir un compte d'épargne avec un dépôt minimum égal à au moins 24 versements hypothécaires. Par exemple, si vous avez obtenu une hypothèque de 100 000 € avec un taux hypothécaire français fixe de 1,5% pendant 10 ans, vous pourriez être amené à immobiliser un capital d'environ 15 000 €.
Une exigence légale supplémentaire pour l'obtention d'un prêt hypothécaire français est de souscrire une police d'assurance-vie égale à 120% de votre prêt hypothécaire, le prêteur étant désigné comme bénéficiaire.
Les prêteurs individuels peuvent également exiger des polices d'assurance maladie et invalidité, et peuvent demander aux emprunteurs âgés de 50 ans ou plus, ou empruntant plus de 150 000 €, de se soumettre à un examen médical.
De nombreux prêteurs demanderont également à l'emprunteur d'obtenir une preuve d'assurance sur la propriété et des améliorations éventuelles.
Conditions d'obtention d'un prêt hypothécaire français
Lors de la demande d'hypothèque, vous devrez fournir les documents suivants :
- des copies des passeports de l'emprunteur;
- preuve de revenu;
- les travailleurs indépendants devront présenter un ensemble de données financières vérifiées pendant trois ans;
- relevés bancaires des trois derniers mois;
- contrat de location en cours;
- état des actifs;
- contrat de vente signé (pour l'offre hypothécaire proprement dite, pas pour un engagement préalable);
- si le bien est neuf ou à rénover, devis écrits ou factures des commerçants de droit français et copie de leur attestation d'assurance;
- si de nouvelles améliorations doivent être construites sur la propriété, un titre de propriété ou un contrat de vente préliminaire pour le terrain, le permis de construire, le contrat et les plans de construction;
- le titre de propriété ou l'acte de prêt avec un tableau de remboursement complet si la propriété doit être financée par un réhypothèque ou une libération de capitaux propres.
Les hypothèques françaises ne sont disponibles qu'avec un contrat d'achat immobilier.
Cependant, dans certains cas, il peut être possible d'obtenir un certificat d'engagement (lettre de pré-approbation) pour environ 350 €, plus TVA, auprès d'un prêteur hypothécaire. Cela vous permettra généralement de négocier avec le vendeur et devrait être valable trois à quatre mois.
